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귀농인이 알아야 할 농지 & 산지

 

  

 

 

1. 농지란

① 지적법상 전, 답, 과수원

② 사실상 농지. 다만, 초지법에 의하여 조성된 초지는 제외

? 지목이 전, 답, 과수원이 아닐지라도 3년 이상 연속하여 농지로 사용한 토지

③ 지적법에 의한 지목이 임야인 토지로서 그 형질을 변경하고 3년 이상 다년성식물의

재배지로 이용되는 토지

④ 고정식온실, 버섯재배사 및 비닐하우스 및 그 부속시설

⑤ 농막, 간이 저온저장고, 농지개량시설, 간이퇴비장, 간이액비저장조

? 간이 저온저장고 : 농업인 또는 농업법인이 자기가 생산한 농산물을 보관하기 위하여 설치한 시설로서 시설의 규모가 33㎡ 이내일 것

※ 간이저온저장고의 범위에 해당되더라도 개발행위허가, 건축신고 등 관계법령의

적용대상일 경우 해당 법령에서 정한 규정을 이행하여야 한다.

? 간이 퇴비장 및 간이 액비저장조 : 해당 또는 인근 농지에 시용하기 위하여 퇴비나

축산분뇨의 액비 등을 저장하는 시설로서 개발행위허가 및 건축허가나 신고 대상이

아닌 것

⑥ 축사 및 축사와 연접하여 설치하는 부속시설

 

2. 농지 ? 산지의 구분

농지

산지

농업진흥지역

농업진흥구역

보전산지

공익용산지

농업보호구역

임업용산지

농업진흥지역밖

준보전산지

가. 농업진흥구역에서 할 수 있는 행위

① 농업 생산 또는 농지개량과 직접 관련되는 시설

② 농수산물(농산물ㆍ임산물ㆍ 축산물ㆍ수산물) 가공처리시설

? 도정 공장, 사과식초 공장, 복분자 공장, 김치 공장 등

③ 농수산업 관련 시험 연구시설

④ 농업인이 공동으로 운영하고 사용하는 창고, 작업장, 농기계수리시설, 퇴비장,목욕장,

구판장, 운동시설, 마을공동주차장, 마을공동취수장, 마을공동농산어촌체험시설

⑤ 농업인의 공동생활의 편익을 위한 시설 및 이용시설인 경로당? 보육시설? 유치원 등

노유자시설, 정자, 보건진료소.

⑥ 야생조수의 사육시설

⑦ 농업용 주택

? 부지면적 : 660㎡ 이하

? 건축 연면적 : 331㎡ 이하

? 해당 세대의 농업의 근거가 되는 농지등이 있는 시, 구(도농복합형태의 구에서는 동지역에 한정한다), 읍, 면이나 이와 연접된 시, 구, 읍, 면에 설치

? 해당 세대의 농?임?축산업에 의한 수입액이 연간 총수입액의 2분의1을 초과하는

세대주가 신청하거나 해당 세대원의 노동력의 2분의 1이상으로 농·임·축산업을

영위하는 세대의 세대주가 신청

? 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 건축물

⑧ 농업용시설(농업용 창고, 콩나물 재배사, 관리사 등)

? 농업인 : 1,500㎡ 이하, 농업법인당 7,000㎡(농업진흥지역 3,300㎡)이하는 신고

⑨ 도로, 철도 등 공공용시설, 사도법에 의한 사도

⑩ 어업용시설

⑪ 국내에서 생산되는 농산물의 집하, 예냉, 저장, 선별 또는 포장하는 산지유통 시설

⑫ 농업기계수리시설

⑬ 국내에서 생산된 농산물을 판매하는 시설로서 농업생산자단체(농협 등)가 설치하여

운영하는 시설

⑭ 남은 음식물이나 농수산물의 부산물을 이용한 유기질비료 또는 사료의 제조시설

나. 농업보호구역에서 할 수 있는 행위

① 부지 면적이 20,000㎡ 미만의 관광농원사업

② 부지면적이 3,000㎡ 미만의 주말농원사업

③ 단독주택

④ 1종 근생(소매점, 운동시설, 마을공회당, 지역아동센타)

⑤ 1종 근생(변전소, 양수장, 공동화장실 등)

⑥ 2종 근생(기원,서점,운동시설,종교집회장,부동산중개업소,금융업소,학원)

⑦ 태양광발전시설

다. 공익용산지에서 할 수 있는 행위

① 임업인이 산림경영을 목적으로 설치하거나 임산물 소득원의 지원 대상 품목을 생산ㆍ가공ㆍ유통하기 위한 아래의 어느 하나에 해당하는 시설

? 부지면적 10,000㎡ 미만의 임산물 생산시설 또는 집하시설

? 부지면적 3,000㎡ 미만의 임산물 가공ㆍ건조ㆍ보관시설

? 부지면적 1,000㎡ 미만의 임업용기자재 보관시설 및 임산물 전시ㆍ판매시설

? 부지면적 200㎡ 미만의 산림경영 관리사

② 부지면적 1만㎡ 미만인 산촌산업개발시설로서 임산물 공동저장· 판매· 가공· 이용시 설 및 산촌휴양시설로서 임업체험시설 · 산림문화회관

③ 수목원ㆍ자연휴양림ㆍ수목장림ㆍ산림욕장ㆍ산책로ㆍ탐방로ㆍ등산로ㆍ전망대ㆍ자연관 찰원ㆍ산림전시관ㆍ목공예실ㆍ숲속교실ㆍ숲속수련장ㆍ산림박물관ㆍ산림교육자료관 등 산림교육시설

④ 농림어업인 주택이나 종교시설의 증축 또는 개축

? 증축 : 종전 규모(연면적을 기준으로 한다)의 100분의 130

? 개축 : 종전 규모(연면적을 기준으로 한다)의 100분의 100

⑤ 공익용산지로 지정된 사찰림의 산지 안에서의 부지면적 15,000㎡ 이하의 사찰 신축

⑥ 농로 및 농업용 수로를 설치하는 행위

⑦ 부지면적 100㎡ 미만의 제각을 설치하는 행위

⑧ 사도를 설치하는 행위

⑨ 농림어업인이 10,000㎡ 미만의 산지에 산채ㆍ약초ㆍ특용작물ㆍ야생화 등을 재배하 는 행위

⑩ 농림어업인, 관상수생산자가 10,000㎡ 미만의 산지에서 관상수를 재배하는 행위

⑪ 수산자원보호구역 안에서 농림어업인이 3,000㎡ 미만의 산지에 시설하는 양어장 및 양식장

⑫ 농림어업인주택

⑬ 학교

라. 임업용산지에서 할 수 있는 행위

① 임도ㆍ운재로 및 작업로, 삭도ㆍ궤도법에 따른 삭도 및 궤도

임업인이 임산물 소득원의 지원 대상 품목을 생산ㆍ가공ㆍ유통하기 위한 아래의

시설

? 부지면적 10,000㎡ 미만의 임산물 생산시설 또는 집하시설

? 부지면적 3,000㎡ 미만의 임산물 가공ㆍ건조ㆍ보관시설

? 부지면적 1,000㎡ 미만의 임업용기자재 보관시설 및 임산물 전시ㆍ판매시설

? 부지면적 200㎡ 미만의 산림경영 관리사

부지면적 10,000㎡ 미만인 산촌산업개발시설로서 임산물 공동저장·판매·가공·이용시 설 및 산촌휴양시설로서 임업체험시설·산림문화회관

④ 수목원ㆍ자연휴양림ㆍ수목장림ㆍ산림욕장ㆍ산책로ㆍ탐방로ㆍ등산로ㆍ전망대ㆍ자연관 찰원ㆍ산림전시관ㆍ목공예실ㆍ숲속교실ㆍ숲속수련장ㆍ산림박물관ㆍ산림교육자료관 등 산림교육시설

농림어업인의 주택 및 그 부대시설(660㎡ 미만)

⑥ 농림어업인, 생산자단체, 농업법인 및 영어조합법인이 설치하는 아래의 시설

? 부지면적 30,000㎡ 미만의 축산시설

? 부지면적 10,000㎡ 미만의 야생조수의 인공사육시설, 양어장ㆍ양식장ㆍ낚시터시 설, 폐목재ㆍ짚ㆍ음식물쓰레기 등을 이용한 유기질비료 제조시설, 가축분뇨를 이 용한 유기질비료 제조시설, 버섯재배시설, 농림업용 온실

? 부지면적 3,000㎡ 미만의 누에사육시설ㆍ농기계수리시설ㆍ농기계창고, 농축수산물 의 창고ㆍ집하장 또는 그 가공시설

? 부지면적 200㎡ 미만의 농막, 농업용ㆍ축산업용 관리사

? 30,000㎡ 미만의 농어촌 관광휴양단지 및 관광농원

⑦ 묘지ㆍ화장장ㆍ봉안시설의 설치

⑧ 부지면적 15,000㎡ 미만의 사찰ㆍ교회ㆍ성당 등

⑨ 공익용시설로서 아래의 시설

? 의료기관중 종합병원ㆍ병원ㆍ치과병원ㆍ한방병원ㆍ요양병원

? 사회복지시설

? 청소년수련시설

? 근로자 기숙사, 직장보육시설, 근로자주택, 복지회관

⑩ 식품공장 등 대기나 폐수 오염 공장이 아닌 공장

⑪ 농어촌도로정비법에 따른 농도 및 농업용 수로를 설치하는 행위

⑫ 부지면적 100㎡ 미만의 제각을 설치하는 행위

⑬ 사도를 설치하는 행위

⑭ 농림어업인이 30,000㎡ 미만의 임산물소득원 지원대상 품목을 재배하는 행위

⑮ 농림어업인이 30,000㎡ 미만의 산지에서 가축을 방목

? 농림어업인 또는 관상수생산자가 30,000㎡ 미만의 관상수를 재배하는 행위

? 영화 또는 방송프로그램의 제작을 위한 목적으로 설치하는 야외촬영시설

 

3. 농지의 취득시 확인사항

① 취득자격(농지취득자격증명, 토지거래허가)

등기부등본

토지이용계획 확인서

현장 확인(농지로서 보전가치 등 농지전용허가 가능 여부)

⑤ 건축허가 및 개발행위허가 가능 여부(도로 등)

4. 농지취득자격증명

. 증명발급기관

농지 소재지 시 ? 구 ? 읍 ? 면 ? 동장

. 농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있는 경우

① 주거?상업?공업지역 및 도시계획시설예정지로 지정 또는 결정된 농지

② 2009.11.28일 이후 농지전용협의를 거쳐 제2종지구단위계획구역으로 지정된 농지

③ 상속(상속인에게 한 유증 포함)

④ 농업법인의 합병이나 공유농지의 분할로 농지를 취득하는 경우

⑤ 녹지지역이나 개발제한구역내의 농지에 대해서 토지형질변경허가를 받은 농지

다. 발급 목적

① 주말체험영농 : 1,000㎡ 미만

② 농업경영 : 1,000㎡ 이상

③ 농지전용 : 농지전용허가를 받은 자가 전용 받은 면적만큼 취득

④ 시험 ? 연구 ? 실습용 등

5. 토지거래계약허가

. 허가신청

① 신청자 : 거래당사자 공동

② 허가권자 : 시장 · 군수 · 구청장

③ 허가처리 가간 : 15일

나. 허가의 효과

농지취득자격증명과 검인을 받은 것으로 본다.

다. 허가 받은 수 있는 목적

① 농업을 영위하기 위한 경우

② 임업·축산업 또는 수산업을 영위하기 위하여 토지를 취득하고자 하는 경우

③ 타 용도(전용)로 사용하기 위한 경우

라. 허가 받을 수 있는 자

① 농업인

거주지 시 · 군 소재 농지나 주소지로부터 20km 이내에 소재하는 농지

② 비농업인

토지 소재지 시 또는 군에 신청일로부터 소급하여 6월 이상 주민등록이 되어 있고

실제로 해당 지역에 거주하는 자

③ 농업법인

해당 토지가 소재하는 시 또는 군이나 그와 연접한 시 또는 군에 사무소가 있는

농업법인

마. 토지의 이용의무 기간

① 농지 : 2년

② 축산업·임업 또는 어업 : 3년(생산물이 없는 경우 5년)

③ 주택 : 3년

 

 

 

 

6. 양도소득세

가. 세 율

① 사업용토지에 대한 일반세율(2년 이상)

양도소득세 과세표준

세 율

2010 ~ 2011년 발생소득

2012년 이후 발생소득

1천200만원 이하

과세표준의 6%

과세표준의 6%

1천200만원 초과 4천600만원 이하

과세표준의15% - 108만원

과세표준의15% - 108만원

4천600만원 초과 8천800만원 이하

과세표준의24% - 522만원

과세표준의24% - 522만원

8천800만원 초과

과세표준의35% - 1,490만원

과세표준의33% - 1,314만원

 

② 미등기 양도자산 : 70%

③ 보유기간 1년 미만 : 50%

④ 보유기간 1년 이상 2년 미만 : 40%

⑤ 비사업용토지 : 60%

? 2년 이상 보유한 토지를 2009년 3월 16일부터 2010년 12월 31일까지 양도하는 비사업용토지는 일반세율을 적용하나 장기보유특별공제는 받을 수 없다.

? 2009년 3월 16일부터 2010년 12월 31일까지 취득한 자산을 2년 이상 보유하고 2011년 이후 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 비사업용토지인 경우에도 일 반 세율을 적용하나 장기보유특별공제는 받을 수 없다.

나. 비사업용토지에 해당되는 농지

① 재촌 ? 자경하지 않는 농지로서 비사업용 토지기간 요건을 충족하는 농지

재 촌

소재지 시, 군,구(자치구)에 거주

위와 연접된 시, 군, 구(자치구)에 거주

소재지로부터 20km 이내에 거주

자 경

농작물 경작 또는 다년성식물 재배에 상시 종사하거나

농작업의 2분의 1 이상을 자기 노동력에 의해서 농업을 영위하는 것

농지원부, 직불금, 농자재 구입 영수증, 판매실적, 농협 가입 등

기간요건

양도직전 5년중 3년

양도직전 3년 중 2년

전체의 80% 이상

② 특·광역시(군지역 제외), 시지역(읍?면지역 제외)의 도시지역(GB과 녹지지역 제외)

농지는 재촌 ? 자경여부에 관계없이 중과

③ 다만, 재촌 ? 자경하던 농지를 도시지역(개발제한구역과 녹지지역 제외)에 편입일로

부터 3년 이내에 양도하는 경우 중과대상에서 제외

다. 재촌 ? 자경요건을 충족하지 않더라도 비사업용토지에서 제외되는 농지

① 주말 · 체험영농 소유 농지(세대당 1,000㎡ 미만)

② 상속농지

? 직계존속이 8년 이상 재촌 자경하지 않은 농지를 상속일로부터 5년 이내에 양도한

경우

? 직계존속이 8년 이상 재촌?자경한 농지, 재촌한 임야 및 축산업을 영위한 목장용지

로서 이를 해당 직계존속으로부터 상속·증여받은 토지. 다만, 양도 당시 주거?상업? 공업지역의 토지는 제외

③ 이농농지(이농일부터 5년)

④ 종중소유 농지(2005.12.31 이전 취득분에 한함)

⑤ 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 하거나 농지전용협의를 완료한 농지로서

전용 목적으로 사용하는 경우(착공일로부터 판단)

⑥ 한국농어촌공사에 8년 이상 위탁 임대하고 양도하는 경우

⑦ 5년 이상 계속 재촌·자경한 농지를 소유자가 질병(6월 이상), 고령(65세 이상),

징집, 취학, 선거에 의한 공직취임 등의 사유로 재촌·자경할 수 없어 임대하는 경우

라. 비사업용토지 임야의 범위

부재지주 임야 또는 사업에 사용되지 않는 임야로서 비사업용 토지 기간요건을 충족하는

임야

마. 비사업용토지에서 제외되는 임야

재촌하는 자가 소유하는 임야

② 종중소유 임야(2005.12.31일 이전 취득분에 한함)

③ 상속 받은 임야(농지와 같음)

도시의 자연환경 ? 경관 ? 산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역

? 공원보존지구, 자연환경지구, 문화재보호구역, GB, 경내지, 군사시설보호구역,

접도구역, 철도노선 인접지, 상수도보호구역, 하천법에 연안구역으로 지정된 곳

임업후계자가 산림용 종자, 산림용 묘목, 버섯, 분재, 야생화, 산채 기타 임산물을 생산

하는 토지 등

 

7. 재촌 · 자경 농지에 대한 양도소득세 감면

가. 감면 요건

① 양도 당시 농지로 사용되고 농업소득세의 과세 대상이 되는 토지

② 통산하여 8년 이상 재촌, 자경한 농지

 

나. 감면 방법

① 5개 과세기간 3억원 범위

② 1개 과세기간에 1억원까지 감면

 

8. 취득세, 등록세 감면

가. 감면 대상

① 농업을 주업으로 하는 자로서 2년 이상 영농에 종사한 자, 후계농업경영인 또는 농업 계열학교 또는 학과의 이수자 및 재학생이 직접 경작할 목적으로 취득하는 농지(전ㆍ 답ㆍ과수원 및 목장용지) 및 관계법령에 따라 농지를 조성하기 위하여 취득하는 임야

② 자경농민이 농업용으로 사용하기 위하여 취득하는 양잠 또는 버섯재배용 건축물, 축 사, 고정식온실, 축산폐수 및 분뇨처리시설, 창고(저온ㆍ상온 및 농기계보관용 창고에 한한다) 및 농산물 선별처리시설

나. 감면 대상 지역

① 농지 및 임야의 소재지가 읍 단위 이상 도시지역(개발제한구역과 녹지지역을 제외한 다)외의 지역일 것

② 취득자의 주소지가 농지 및 임야소재지 구ㆍ시ㆍ군 및 그 지역과 연접한 구ㆍ시ㆍ군 또는 농지 및 임야의 소재지로부터 20km 이내의 지역안 일 것

다. 감면 받을 수 있는 규모

소유 농지 및 임야(도시지역안의 농지 및 임야를 포함한다)의 규모가 새로 취득하는 농 지 및 임야를 합하여 전ㆍ답ㆍ과수원은 30,000㎡(농업진흥지역안의 전ㆍ답ㆍ과수원의 경 우에는 200,000㎡), 목장용지는 250,000㎡, 임야는 300,000㎡ 이내일 것. 이 경우 초과 부분이 있을 때에는 그 초과부분만을 경감대상에서 제외한다.

라. 감면 세액

취득세와 등록세의 100분의 50

9. 농지법에서 임대(사용대)차가 허용되는 농지

① 농지은행에 위탁하는 농지

② 상속받은 농지

③ 8년 이상 영농한 사람이 이농 당시 소유하던 농지

④ 1996년 이전부터 소유하고 있는 농지 등

⑤ 60세 이상의 고령으로 인하여 더 이상 농업경영에 종사하지 아니하게 된 자로서 농지

소유자가 거주하는 시, 군 또는 이에 연접한 시· 군에 소재하는 농지 중 자기의 농업 경영에 이용한 기간이 5년을 초과하는 농지를 임대하거나 사용대하는 경우

⑥ 질병, 징집, 취학, 선거에 의한 공직취임, 부상으로 3월 이상의 치료가 필요한 경우

⑦ 3월 이상 국외여행을 하는 경우

⑧ 주말· 체험영농으로 임대· 사용대하는 경우

 

 

11. 농지원부

가. 작성 대상

농지에서 농작물을 재배하는 농업인 또는 농업법인, 준농업법인

나. 농지원부 작성 관리 기관

주소지 시· 구· 읍· 면· 동사무소

다. 작성방법

신청 → 경작현황 조사(조회) → 세대별로 작성

라. 작성시점

농지를 취득 또는 임차한 것이 확인되는 시점

 

12. 농어촌민박

가. 사업대상자

농어촌지역과 준농어촌지역(광역시 구의 진흥지역, GB)의 단독주택과 다가구주택에

거주하고 있는 주민

나. 농어촌 민박사업 규모 및 시설 기준

? 주택의 연면적이 230㎡ 미만. 다만, 문화재보호법에 따라 지정문화재로 지정된 주택 의 경우에는 규모의 제한을 두지 아니한다.

? 해당 주택에 주민등록이 되어 있고 실제 거주해야 함.

? 수동식 소화기 1조 이상 구비

? 각 객실마다 단독경보형 감지기 설치(단, 스프링클러 등 대체시설을 설치한 경우에 는 제외)

기타 궁금사항은 www.nongji114.com으로 문의 바랍니다.

 

 

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